相続の不動産売却はいつできる？【名義変更と売る順番の整理】

こんにちは、ケン（2級建築士）です。このサイトでは、墓じまいを中心に、相続・法事・供養まわりで迷う方に向けて「話を盛らない・現実ベース」で整理してお伝えしています。建築業界で約20年、現場施工を軸に、見積もり・段取り・説明の場まで、判断が割れやすいタイミングを数多く見てきました。

わたしは墓じまい工事そのものや士業の専門家ではありませんが、現場側の目線として契約や手続きの前に、どこを確認すれば安心に近づくか／どこで不安が残りやすいかを手順に落として言語化できます。このサイトでは「何から考えるか」「詰まりやすい所」「判断の基準」を、迷わない順番で具体的に整理しています。

▶︎ 運営者プロフィールを見る

1. 相続の不動産売却はいつできる？

原則は「相続人の合意が整い、売る人の名義で登記できる状態」になった時点で売却に進めます。

不動産の売却は、買主へ所有権を移す手続きまで含めて成立します—そのため「誰が売主として署名するのか」「売却代金をどう分けるのか」が固まっていないと契約が危うくなります。亡くなった方の名義のままでも話を進められる部分はありますが、最終的に登記の準備が揃わないと決済で止まります。いつ売れるかは、気持ちより書類と合意で決まります。

• 遺言書の有無を確認して写しを用意する
• 相続人を戸籍で確定して一覧にまとめる
• 対象不動産の登記事項証明書を取得する
• 固定資産税納付書で評価額の目安を掴む
• 売却益の分け方の論点を先に並べる

「先に売ってから分ければ早い」という反論もあります。ですが、分け方が決まらないまま契約を進めると、後で署名が揃わず売却自体が止まります。売却は早さより安全性が優先で、合意と登記準備が先です。ここを押さえると無駄が減ります。

2. 名義変更と売る順番の整理

基本は「遺産分割で取得者を決める→相続登記→売却」の順番で進めると崩れません。

順番を固定すると、家族の会話も短くなります—まず誰が不動産を取得するかを決め、次にその人名義へ相続登記をして、最後に売却へ進みます。どうしても急ぐ場合は、相続登記と売却の登記を同日にまとめる段取りもありますが、必要書類と合意は先に揃っている前提になります。相続登記には申請期限の考え方もあるため、売却予定があっても放置しないのが安全です。参考資料：moj.go.jp。

• 不動産を誰が取得するかを協議で決める
• 協議内容を遺産分割協議書に落とす
• 相続登記の必要書類を取得先ごとに揃える
• 売却方針を価格帯と期限の2軸で決める
• 決済日に合わせて司法書士と登記手順を組む

「登記の前に媒介契約だけ結べばよい」という反論もあります。媒介相談自体は可能ですが、売主が確定していないと意思決定が揺れます。結果として価格交渉や引渡し時期で揉め、時間だけが過ぎます。順番を守るほど、売却が速く終わります。

3. 名義と分割が決まらない

売却が進まない原因は、名義の問題ではなく「分割の合意が未完成」になっていることが多いです。

相続不動産は共有になりやすく、共有は一見公平に見えます—しかし売却の局面で意思決定が重くなります。誰が窓口か、誰が不動産会社と話すか、誰が契約書を確認するかが曖昧だと、返信待ちが増えます。さらに「売らない派」と「売りたい派」が混ざると、価格の基準も揺れます。原因の正体は、運用の不在です。

• 相続人の連絡窓口を1人に固定する
• 共有にするか単独取得にするか決める
• 売却代金の配分ルールを先に言語化する
• 保留論点に担当者と期限を付けて回す
• 合意事項を議事メモで当日中に共有する

「話し合いは集まってから」という反論もありますが、集まるほど論点が増えるのが現実です。先に事実と論点を紙に出し、合意できる部分だけ固定すると進みます。売却は意見の勝負ではなく、合意の積み上げです。詰まり所を先に潰すほど楽になります。

4. 登記と売却の段取り

段取りは「書類を揃える→取得者名義へ登記する→売却の契約と決済へ進む」で十分です。

この順にすると、やることが単純になります—戸籍と評価資料を揃え、遺産分割の結論を協議書にし、相続登記を申請してから売却へ進みます。売却は契約と決済で必要書類が増えるため、先に登記側を終わらせた方が負担が小さいです。時間がない場合は、決済日に合わせて登記の申請準備を同時並行で進める形もありますが、手戻りを避けるなら「登記先行」が基本になります。売る順番の結論。

• 必要書類を戸籍系と不動産系に分けて束ねる
• 協議書の押印回収順を負担が少ない順で組む
• 相続登記の申請日と補正対応の予備日を置く
• 媒介契約前に売主名義と権利関係を確認する
• 決済日に向けて引渡し条件を文面で固める

「とにかく高く売りたい」という反論もあります。ですが、名義と合意が揺れていると高値交渉どころではありません。まずは売主の足場を固め、その上で価格戦略を組む方が結果的に強いです。段取りが整うほど、売却は静かに進みます。

5. よくある質問5つ（FAQ）

Q1. 名義が亡くなった方のままでも売却活動はできますか？

査定や相談はできますが、契約と決済まで進めるには売主が確定している必要があります。相続人の合意と登記準備が揃ってから本格的に動く方が安全です。

Q2. 相続登記が終わる前に売買契約を結んでも大丈夫ですか？

結べる形はありますが、登記書類や合意が揃わないと決済で止まりやすいです。売主側の体制が固まっていないなら、登記を先に終わらせる方が無難です。

Q3. 相続人が多いとき、誰が不動産会社と話すべきですか？

窓口を1人に固定し、情報と資料を一本化するのが現実的です。窓口は結論を決めず、連絡と整理に限定すると反発が減ります。

Q4. 共有名義のまま売るのは問題がありますか？

共有でも売れますが、契約や条件変更で全員の意思確認が必要になり負担が増えます。売却前に単独取得へ整理できるなら、その方が進行は安定します。

Q5. 売却代金はいつ、どう分ければいいですか？

基本は遺産分割の合意で分け方を決め、協議書などで形にしておくと揉めにくいです。決済後に分ける場合でも、振込先や清算方法を先に文面で固定すると安心です。

現場職人の本音トーク

わたしは現場を20年以上も見てきた。相続不動産の売却は、レールがないのに電車を走らせようとして止まる。湿気の多い時期ほど、紙の束がやけに重い。

原因は3つだ。誰が売主か決まってない、分け方が未確定、窓口が散ってる。悪意より構造で、返信しないほうが楽に見える仕組みになってる。砂時計のくびれで必ず詰まる。

今すぐ、相続人の窓口を1人に決めしとく。今日、取得者を決めるための論点を3本に絞るでいい。週末、協議書の押印回収の順番を組みしとく。

ここまでやってダメなら次は、不動産は単独取得に寄せて登記を先に終わらせるが判断基準だ。高く売る話を始めたのに、そもそも誰が署名するかで空気が凍る、あれが地味に効く。

笑えるのは、全員が「早く売りたい」と言ってたのに、印鑑証明の期限が切れてやり直すやつだ。で、再取得の日だけ全員の予定が合わず、静かにカレンダーとにらめっこになる。

まとめ

相続の不動産売却は、相続人の合意と売主の体制が整った時点で現実的に動きます。名義が亡くなった方のままでは、最終的に決済で止まりやすいです。まずは相続人確定と遺産の棚卸しが上流になります。

次の一手は、取得者を決めて協議書に落とし、相続登記を先に進めることです。窓口を固定し、資料と連絡を一本化すると、返信待ちの時間が減ります。売却活動は登記準備と並行できますが、結論を急がない方が手戻りが少ないです。

今日やるべきは、取得者と窓口を決めて「登記→売却」の順番を家族で共有することです。順番が揃うと、価格の話も条件の話も同じ土俵でできます。次は、売却代金の分け方まで文面で固定して、決済当日を軽くしましょう。